Jedes Jahr werden etwa 400.000 Immobilien vererbt. Hinzu kommen circa 150.000 Scheidungen und viele Tausend beruflich bedingten Umzüge, die mit Immobilienverkäufen verbunden sind. Dabei sollte der Verkehrswert ermittelt werden. Je nach Objekt- und Nutzungsart werden gemäß der Wertermittlungsverordnung (WertV) drei Verfahren angewendet.
Gibt es von einer Immobilienart eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte, wird der Experte das Vergleichswertverfahren anwenden. Darunter fallen in der Regel Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke sowie baugleiche Reihenhäuser.
Ist keine ausreichende Zahl ähnlicher Objekte hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung etc. vorhanden, sollte auf dieses Verfahren verzichtet und das Sachwertverfahren Anwendung finden.
Hierbei wird der Bodenwert getrennt vom Wert des darauf errichteten Gebäudes ermittelt. Beim Berechnen des Gebäudewertes fließen das Alter und die daraus ableitbare Restnutzungsdauer, die Baukosten sowie der Wert der Außenanlagen wie die Bepflanzung, die Terrasse, die Qualität der Wege etc. mit ein. Aus diesen beiden Faktoren errechnet sich der Gesamtbauwert. Anschließend werden noch Zu- beziehungsweise Abschläge berechnet. Wertmindernd wirken sich beispielsweise Renovierungsstaus und Baumängel aus.
Das Ertragswertverfahren wird zumeist bei vermieteten Wohnungen und Gewerbeflächen angewendet. Ausgangspunkt ist der Jahresreinertrag. Damit sind die Mieteinnahmen gemeint, abzüglich der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Mietausfälle, die der Eigentümer trägt. Im nächsten Schritt wird der Bodenwert ermittelt. Aus diesen beiden Faktoren, Boden- und Gebäudeertragswert, errechnet sich der abschließende Gesamtertragswert.
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