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Volksbank Trier Eifel Immobilien GmbH

Maklerprovision beim Immobilienkauf – wer zahlt was?

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Beim Kauf einer Immobilie taucht fast immer dieselbe Frage auf:
Wer zahlt die Maklerprovision – und in welcher Höhe?

Seit Ende 2020 gibt es dazu klare gesetzliche Regelungen für viele Wohnimmobilienkäufe: Verkäufer:innen und Käufer:innen sollen sich die Provision fair teilen. Grundlage ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§§ 656a ff. BGB).

In diesem Beitrag erfahren Sie:

was genau die Maklerprovision ist,
wie die gesetzliche Neuregelung funktioniert,
welche Modelle in der Praxis üblich sind,
und worauf Käufer:innen und Verkäufer:innen besonders achten sollten.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision (auch Courtage) ist das Honorar des Immobilienmaklers für seine Tätigkeit – sie wird nur fällig, wenn am Ende tatsächlich ein Kaufvertrag geschlossen wird.

Zu den typischen Leistungen eines Immobilienmaklers gehören u. a.:

Marktwertermittlung und Preisempfehlung
Erstellung von Exposé und Fotos
Bewerbung der Immobilie (Online-Portale, Interessentenkartei, Netzwerke)
Organisation und Durchführung von Besichtigungen
Bonitätsprüfung von Interessenten
Begleitung der Vertragsverhandlungen
Vorbereitung und Abstimmung des Notartermins

Diese Leistungen sparen Käufer:innen und Verkäufer:innen Zeit, reduzieren Risiken und sorgen für einen strukturierten, professionellen Verkaufsprozess.

Neue gesetzliche Regeln seit 2020 – der Halbteilungsgrundsatz

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei vielen Wohnimmobilientransaktionen das Prinzip der gerechteren Verteilung der Maklerkosten.

Das betrifft Kaufverträge über:

Eigentumswohnungen und
Einfamilienhäuser (einschließlich Reihenhäuser),

wenn der/die Käufer:in Verbraucher:in ist.

Der zentrale Gedanke:

Käufer:innen dürfen nicht mehr Maklerprovision zahlen als Verkäufer:innen.

In der Praxis bedeutet das:

Wird der Makler für beide Seiten tätig (Käufer:in und Verkäufer:in),
müssen beide die Provision in gleicher Höhe tragen (Halbteilungsgrundsatz)
Zahlt zunächst der Verkäufer oder die Verkäuferin die Provision allein,
darf gegenüber der Käuferseite höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision verlangt werden – und nur bei transparenter Vereinbarung.

Das Ziel: Verbraucher*innen stärker schützen und Kaufnebenkosten gerechter verteilen.

Welche Immobilien fallen nicht unter die Regelung?

Die gesetzliche Teilungspflicht gilt nicht für alle Immobilien. Ausgenommen sind insbesondere:

Mehrfamilienhäuser
Wohn- und Geschäftshäuser
Gewerbeimmobilien
unbebaute Grundstücke
Fälle, in denen der/die Käufer:in nicht Verbraucher:in, sondern z. B. eine Kapitalgesellschaft ist

Hier können andere Provisionsmodelle individuell vereinbart werden – etwa eine reine Innenprovision (nur Verkäufer:in zahlt) oder andere Aufteilungen.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf?

Die Maklerprovision ist in Deutschland nicht bundeseinheitlich geregelt.
Sie orientiert sich an der regionalen Marktpraxis und wird im Maklervertrag vereinbart.

Typischerweise liegt die Gesamtprovision (also Käufer- und Verkäuferanteil zusammen) beim Immobilienkauf je nach Bundesland ungefähr zwischen:

3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)

In vielen Regionen werden diese Sätze heute hälftig zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt.

Für Käufer:innen ist wichtig:
Die Maklerprovision zählt zu den Kaufnebenkosten und sollte bei der Finanzierungsplanung frühzeitig mitberücksichtigt werden.

Welche Provisionsmodelle gibt es in der Praxis?

Im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben gibt es im Wesentlichen drei Konstellationen:

Geteilte Provision (Doppelprovision)
- Makler schließt Verträge mit Käufer:in und Verkäufer:in.
- Beide zahlen die Provision je zur Hälfte.
- Dies ist heute bei Wohnimmobilien der Regelfall.
Innenprovision mit anteiliger Umlage
- Vertrag zunächst nur mit Verkäufer:in, dieser zahlt die Provision.
- Später kann ein Teil (max. 50 %) auf Käufer:in übertragen werden – nur bei klarer Vereinbarung.
Innenprovision nur Verkäufer:in
- In manchen Fällen übernimmt ausschließlich die Verkäuferseite die Provision (z. B. bei bestimmten Objektarten oder Sondervereinbarungen).
- Bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufer:in ist eine einseitige Belastung nur der Käuferseite nicht mehr zulässig.

Ein seriöser Makler erklärt transparent, welche Kosten für beide Seiten entstehen.

Warum sich ein Makler beim Kauf trotzdem lohnt

Auch wenn die Maklerprovision zunächst wie ein zusätzlicher Kostenfaktor wirkt, bietet ein professioneller Makler beim Kauf viele Vorteile:

Marktkenntnis: realistische Einschätzung von Lage, Zustand und Preis
Sicherheit: geprüfte Unterlagen, geprüfte Käufer:innen, strukturierter Prozess
Verhandlungskompetenz: Erfahrung in Preis- und Vertragsverhandlungen
Zeitersparnis: gebündelte Kommunikation mit allen Beteiligten
Begleitung bis zum Notartermin – und oft darüber hinaus

Gerade in einem dynamischen Immobilienmarkt kann ein guter Makler helfen, Fehlentscheidungen zu vermeiden und einen Preis zu erzielen, der die Provision wirtschaftlich rechtfertigt.

Worauf Käufer:innen und Verkäufer:innen achten sollten

Ein paar praktische Hinweise:

Provisionshöhe klären: Frühzeitig nach der Höhe der Provision und der Aufteilung fragen.
Schriftliche Vereinbarung: Der Maklervertrag sollte transparent und in Textform (z. B. E-Mail oder Schriftform) vorliegen.
Leistungsumfang kennen: Welche Leistungen sind in der Provision enthalten?
Seriosität prüfen: Ein seriöser Makler scheut keine Fragen zur Provision und erklärt die Regelungen nachvollziehbar.

Ihr Partner rund um den Immobilienkauf

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie im Raum Trier und Eifel und möchten wissen, welche Maklerprovision auf Sie zukommt und wie Sie diese sinnvoll einplanen?

Wir begleiten Sie transparent, fair und mit klaren Strukturen durch den gesamten Kaufprozess.

FAQ: 10 häufige Fragen zur Maklerprovision beim Immobilienkauf

Wer zahlt beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses die Maklerprovision?

In der Regel teilen sich Käufer:in und Verkäufer:in die Provision, wenn der Makler für beide tätig ist und der/die Käufer:in Verbraucherin ist. Niemand darf mehr zahlen als die andere Seite (Halbteilungsgrundsatz).

Gilt die hälftige Teilung immer?

Nein. Sie gilt vor allem für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbraucher-Käufer:in. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Käufen durch Unternehmen können andere Modelle vereinbart werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf typischerweise?

Je nach Bundesland und Region liegt die Gesamtprovision meist zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. Die genaue Höhe wird individuell vereinbart.

Kann ich die Maklerprovision verhandeln?

Grundsätzlich ja – die Provision ist nicht gesetzlich fixiert, sondern frei vereinbar. In der Praxis orientiert sie sich allerdings an der regionalen Marktpraxis.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

In der Regel erst, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde und der Makler diesen Vertrag nachgewiesen oder vermittelt hat.

Muss der Maklervertrag schriftlich vorliegen?

Bei vielen Konstellationen mit Verbraucher:innen gilt heute eine Textformpflicht – z. B. per E-Mail oder schriftlichem Vertrag. Das sorgt für klare Verhältnisse und Transparenz über die Provisionshöhe.

Was passiert, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt?

Kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande, ist in der Regel keine Provision zu zahlen. Der Provisionsanspruch entsteht erst mit erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrags.

Muss ich Provision zahlen, wenn ich direkt vom Eigentümer kaufe?

Wenn kein Makler eingeschaltet ist oder kein wirksamer Maklervertrag besteht, fällt in der Regel keine Maklerprovision an.

Was ist der Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision?

Innenprovision: Die Provision wird nur von der Verkäuferseite gezahlt.
Außenprovision: Die Provision wird (auch) von der Käuferseite gezahlt.
Bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufer:in darf die Käuferseite jedoch nicht höher belastet werden als die Verkäuferseite.

Wie kann ich als Käufer:in die Maklerkosten einplanen?

Die Maklerprovision gehört zu den Kaufnebenkosten. Sie sollte – gemeinsam mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten – in die Finanzierungsplanung einfließen. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung durch Bank, Finanzierungsberater:in oder Steuerberater:in.

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